（死亡日）平成２９年5月1日　－　59歳

（死因）不明

（お悔みのことば）

タミヤといえば、”プラモでの世界のタミヤ”です。

私が小さいときは、車のミニカーが沢山家にありました。特に、私は三人兄弟なので、一台のミニカーを兄弟でよく取り合いした記憶があります。中学校位になると、プラモデルです。私は、戦艦が好きでした。

細かい部品にセメダインを付けて貼り付ける。すぐに曲がってなかなか思うようにならない。爪切りを道具に使っていたので、オヤジによく「使ったら、元の場所に返しとけ！」と怒られました。

また、私の子供は男の子が三人ですが、彼らは、「ミニ四駆」に大変お世話になりました。自分で工夫し改良を加えられ、子供達の想像力の向上に役に立ったと思います。

私は、大人になった今でも街で「タミヤ」のマークを見ると思わず立ち止まってウインドーを眺めてしまします。
亡くなられた田宮昌行氏は、タミヤをトップメーカーに押し上げた現会長田宮俊作氏の娘婿で、2008年に社長に就任されております。
タミヤの海外展開を積極的に主導し、”世界のタミヤ”へと尽力されました。
まだ59歳でお若く大変残念です。まだまだ世界の子供達にプラモデルの楽しさを伝えて欲しかったと思います。
誠に残念です。

お悔みを申し上げます。

今月29日（月）から、「法定相続情報証明制度」が始まります。
今回は、この制度の目的、概要及び私が考える課題について記したいと思います。

１．目的

国として、相続登記が行われず放置されている不動産が増加しており、それが、”空き家”問題の原因のひとつとなっていると考えている。

相続登記が行われない理由として、相続登記手続きが煩雑であるとし、その手続きを簡略化する目的で、この制度を設置したものです。

２．制度概要

（１）概要

相続人が登記所に以下の書類を提出すると、法定相続人が一覧される「法定相続情報一覧図」が登記所から交付される（無料。複数通発行可能。）。

（２）申出

・相続不動産がない場合でも利用可能。

・申出できるのは、被相続人の相続人

・代理人になることができるのは、①民法上の親族（配偶者、6親等以内血族、3親等以内姻族）、➁資格者代理人（弁護士、司法書士、土地家屋調査士、社会保険労務士、弁理士、海事代理士及び行政書士に限る）

詳細は、下記をご参照ください。

http://www.moj.go.jp/content/001222823.pdf

３．私の考える課題

（１）制度のメリット

現状、相続不動産が複数ある場合、その管轄登記所が別々の場合、登記必要書類を順番に登記所に持参しなければならない。従って、数が多い場合、全ての不動産の相続登記が終了するまで時間を要する場合が発生する。今回の制度が実施されれば、一斉に相続登記申請が可能となるため、その時間が短縮されるというメリットにつながると考えます。

（２）この制度で相続登記未了不動産は減少するか？

そもそも相続登記未了の原因は、相続人がその不動産を「相続したくない」というのが理由であると考えます。従って、今回の制度が施行されたとしても、未了不動産解消の決定的要因となることはないと考えます。

（３）相続人の負担は減少するか？

そもそも相続手続きには、被相続人の出生から死亡までの戸籍を揃え、相続人を特定する必要がある。今回の制度が施工されても、この作業はなくなりません。この制度はあくまでも、戸籍が揃って、相続人が確定すれば、その内容を公のものとするものです。
従って、従来どおり戸籍を集める負担は減らないことになります。この戸籍収集の作業が相続人の最初の負担になりますが、そこが解消される訳ではありません。
（４）今後の期待

現状、この「法定相続情報一覧図」は相続登記に利用できることとされています。
この一覧表が、今後、金融資産の相続手続きに利用できるようになれば、相続人の相続手続き負担は、減少されるものと考えます。
現在、各金融機関は、相続人特定のために、それぞれに必要な戸籍を提出する必要があります。
全金融機関が、この「法定相続情報一覧表」の提出のみ（戸籍の提出は求めない）で、預金等の解約、名義変更等の相続手続きが可能となれば、相続人の負担は大きく減少すると考えます。
金融機関全体の対応として、期待したいと思います。

今回の制度は、複雑で面倒な相続手続きの負担減少につながることを期待します。しかしながら、根本の解決は、遺産分割をスムーズにおこなうことです。
そのためには、やはり事前の対策である遺言書の作成をお奨めしたいと考えます。

今回は、ここまでです。ありがとうございました。

１、２回目では、賃貸経営の重要な指数を説明しました。

①家賃、➁家賃下落率、③空室率、④管理・維持費、⑤借入返済金額、⑥借入金利、⑦保守費用

になります。

これらの数値を最初に設定して、シミュレーンを行い、賃貸経営が成り立つがどうかの判断を行います。

前述したとおりそれぞれの数値を甘く見積もれば、収支は良くなり、順調な経営が予想され、逆に、厳しすぎれば経営が困難な予想となります。この数値設定が、賃貸経営を行うかどうか判断するには重要となる訳です。
さて、本題の「サブリース」とは何でしょうか？

「家賃保証」と言われ、賃貸経営を検討する際必ず聞かれる言葉です。

（１）誰が保証するのか？

多くの場合は、建築会社（ハウスメーカー）の子会社です。建築会社は、賃貸物件に関しては建築のみならず、その管理を受託する子会社、その家賃を保証する子会社を持っているケースが多く、賃貸物件を検討する顧客には、それら子会社の紹介も同時に行います。

建築の付帯業務として、収益の拡大を目指しています。

（２）何を保証するのか？

ここがポイントです。保証会社は、オーナーに家賃の８０～９０％を保証するものです。
年間賃料が、１２００万円（月額１０万円×１０部屋）とした場合、どんなに空室が出たとしても、１０８０万円（９０％の場合）がオーナーに支払われることになります。
オーナーは、空室率を気にせず経営ができるというメリットがあります。しかしながら、このことばかり強調されていることから、契約をすれば、「全て安心！」と考えているオーナーも多くおられると思います。
（３）保証費用は？

年間賃料の１０～２０％とされています。上記の例では、年間に１２０万円（１０％の場合）になります。

（４）注意点

保証されるのは、当初に設定された実額（上記例の場合、１０８０万円）ではありません。あくまでも、年間家賃に対するパーセンテージ（率）が保証されているということです。

つまり、家賃設定が下がってくれば保証される金額はその割合に応じて減ってくるということです。

そもそも最初の検討時点で、家賃、下落率の設定が甘ければ、いくら保証を付けても、収支は厳しくなるということです。
ここを理解する必要が重要です。

（５）ではどうしたらいいのか？

そもそも、しっかりとしたシミュレーションをして経営を開始すれば、問題ありませんし、費用を支払ってまで、サブリース（家賃保証）を利用する必要はないと考えます。

（６）では、賃貸経営のポイントは？

ずばり、需要と供給です。つまり、立地条件と将来の人口動向の予測が重要となります。

立地条件は、駅からの距離とか、廻りの状況（これから賃貸物件が増えるかどうか）です。

また、人口動向は、今後、近辺に人が増える要因（駅、学校等人が増える要因）があるかによります。

最後に、

現在、”相続対策”を理由に、賃貸物件は、増加しています。

これは、ハウスメーカーと銀行がタッグを組んで、富裕層に仕掛けていることに起因していると考えます。ハウスメーカーは、そのお陰で、過去最高益を続けています。銀行は、マイナス金利のなか、賃貸事業性ローン貸出を伸ばしています。
しかし、ハウスメーカーは、立てれば終わりです。また、銀行も貸してしまえば、その時の支店長は表彰ものです（将来の責任はその支店長は取りません）。従って、勢い”建築させること”を目的に、相続税節税メリットを強調し、営業をかけます。

結果として、「相続対策にはなったが、相続人は大きな負債を背負ってしまった。」ということにならないようにしなければなりません。
相続対策に、賃貸経営は有効な手段であることは間違いありません。但し「サブリース」という言葉に惑わされることなく、しっかりと賃貸経営についた知識をもったうえで検討を進めることをお勧めします。
最終的には、”自己責任”となります。
大切な財産をしっかり次世代に繋いで参りましょう。

前回に続いて、”サブリース”についての二回目です。

前回は、賃貸アパート・マンションの経営において、重要な指数である
①家賃、➁家賃下落率、③空室率、④管理・維持費、⑤借入返済金額（返済条件）、⑥借入金利、⑦補修費用のうち、①、➁、③をご説明しましたが、今回は、④、⑤、⑥、⑦を説明します。そして、次回三回目に全体のなかでの”サブリース”について説明します。
④は、管理費とは、建物の管理に係わる費用と維持に係る費用があります。管理に係わるものとしては、各部屋の賃借人からの家賃の集金やごみ集積室、エレベータの清掃、賃借人からの問い合わせへの対応等々になります。貸主が個人でやる場合もありますが、管理会社に依頼する場合もあります。賃借人への対応については、家賃の約１％／月が相場でしょうか。また、清掃等も業者に頼む場合は、費用がかかります。一方、維持費ですが、空き室が出た場合、退去した部屋の修繕費、次の賃借人を募集する費用等があたります。この費用も、一定の割合で予算として見積もる必要があります。

⑤は、毎月の銀行への返済金額です。金利の上下により変化しますので、今のような低金利のままで、先の予想をすると、将来、金利が上昇した場合、直接、事業の資金繰りに影響します。
⑥は、⑤に影響するものです。⑤に記載したとおり、ここの数値を甘く見ると将来賃貸事業の継続が困難になりますので、注意しましょう。

⑦は、何年かに一度、修繕費が必要になります。大規模とまではいかなくても、毎年一定の額は見積もる必要がありますし、５年、１０年、１５年と定期的に修繕が必要になる箇所がありますので、一定金額を積み立てる必要があります。
今回の④～⑦は、全て支払いに関係するものですが、これら数値もしっかり見積もらなければ、賃貸経営が厳しくなることになりますので、注意が必要です。

次回は、一回目、二回目を踏まえ、”サブリース”について説明します。
 

本日の日経に「アパート融資とは　相続税対策で需要急増、銀行が力」という記事が出ていました。
サブリースという言葉が引っかかったので、３回に分けてお話いたします。
記事では、「アパートを建築した後に一括で借り上げて転貸する「サブリース」と呼ばれる建築請負業者が家賃を保証するケースが多い。ただ新築物件との競争が激しく、年数が経過すると空室率が上がり、保証額は逆に下がる。」との説明です。ここでは簡単に記されていますが、追加で、このサブリースのポイントを解説します。
まず一回目は、賃貸アパート、マンション経営における重要な指数から説明します。これら数値を設定することにより、賃貸経営の収支がはじき出されます。もっとも重要な収支尻（収入―支出）を予測することになる訳です。
重要な指数とは、①家賃、➁家賃下落率、③空室率、④管理・維持費、⑤借入返済金額（返済条件）、⑥借入金利、⑦補修費用です。
これら数値を設定し、30年間（借入期間は、最長を取りますので、ほぼ30年近辺になると思います）のシミュレーションを行います。

では、具体的にそれぞれを説明します（本日は、収入に係わる①、➁、③を説明します）。
①は、各部屋の家賃設定です。まず、現時点の近辺物件の相場となります。駅からの距離、近辺の需給関係、部屋のグレード、タイプ（ファミリータイプか、ワンルームか）等で設定されます。ハウスメーカー大手（大和ハウス、セキスイハウス等）は、子会社で賃貸事業、サブリース事業を行っているので、大体の相場データを持っています。楽観的数値を設定すれば、初年度から空室率が上がり見込み収入との差が発生します。
➁は、毎年どの程度家賃が下落するかです。前年比〇％減少するかということを設定します。こちらも、ハウスメーカーが、過去のデータを持っていますが、将来のことなので、議論が必要になります。楽観的数値を設定し、将来その数値より悪くなれば、見込み収入との差が発生します。
③は、よくに10％と設定されます。楽観的数値を設定し、将来その数値より悪くなれば、見込み収入との差が発生します。

次回は、④、⑤、⑥、⑦をご説明します。

確かに、更地に賃貸物件を建築すれば、大きく相続税対策になります。しかしながら、そもそもの賃貸経営が破たんすれば、被相続人、相続人の生活に大きく影響が出てきます。
「〇〇〇万円の相続税対策になりますから、賃貸経営をやりましょう。」と銀行、ハウスメーカーが勧めますが、相続対策のみならず、賃貸経営も将来に亘って問題なく行えるかということも同時に検証する必要があります。
現在のようなマイナス金利では、銀行は積極的に貸し出しをセールスしますし、ハウスメーカーは、物件が出来て（販売）しまえばいい訳ですので、一生懸命営業を行う訳です。
しかしながら、この賃貸事業リスクを背負うのは、被相続人、相続人です。また、ローン期間は３０年程度と長期になりますし、一旦スタートすれば、途中で止めることはかなり困難です。
慎重に慎重に慎重を重ねて、判断をする必要があります。
ではまたです。